財務(wù)安全與組織再造的雙重變革中，萬科正試圖在政策東風(fēng)里率先筑底。

中國房地產(chǎn)行業(yè)標志性企業(yè)萬科近期獲得大股東深鐵集團220億元借款額度，專項用于償還公開市場債券。這是深鐵集團今年第11次向萬科提供借款，合計金額已達291.3億元。

與此同時，萬科在組織架構(gòu)上完成了“頂層革命”——撤銷區(qū)域?qū)蛹墸瘓F總部直接管控16個地區(qū)公司。這場組織變革打破了過去近20年的“諸侯模式”，標志著萬科正式進入深度調(diào)整期。

在“十五五”規(guī)劃建議提出“推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”的背景下，萬科作為行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)的變革路徑，可能為中國房地產(chǎn)新發(fā)展模式提供重要參考。

財務(wù)輸血：大股東強力支援

萬科11月2日發(fā)布公告，與深鐵集團簽署《關(guān)于股東借款及資產(chǎn)擔(dān)保的框架協(xié)議》，獲得不超過220億元的借款額度。專項用于償還公開市場債券本息，這一安排凸顯了債務(wù)化解的緊迫性與針對性。

截至公告日，深鐵集團已向萬科提供無擔(dān)保借款合同金額203.73億元，實際提款197.1億元。根據(jù)借款條件顯示，萬科需提供各類資產(chǎn)作為擔(dān)保物，抵質(zhì)押率控制在50%-70%之間。

盡管獲得大股東持續(xù)輸血，萬科的債務(wù)壓力依然不容小覷。萬科2025半年報顯示：萬科實現(xiàn)營業(yè)收入1053.2億元，同比下降26.2%；歸屬于上市公司股東的凈虧損為119.5億元，較去年上半年98億元的凈虧損有所增加。

資產(chǎn)負債方面，截至報告期末，萬科的凈負債率為90.4%，較2024年底提高9.8個百分點；資產(chǎn)負債率為73.1%，較2024年底降低0.6個百分點。

今年上半年，萬科實現(xiàn)銷售面積538.9萬平方米，銷售金額691.1億元，同比分別下降42.6%和45.7%。但其在15個城市銷售金額仍排名前三。相比之下，萬科貨幣資金只有740億元，短期償債缺口明顯，這也是大股東不斷“輸血”的關(guān)鍵原因。

對于業(yè)績虧損，萬科在公告中解釋，主要系房地產(chǎn)開發(fā)項目結(jié)算規(guī)模顯著下降，毛利率仍處低位，疊加行業(yè)、市場和經(jīng)營環(huán)境變化，新增資產(chǎn)減值計提，以及部分大宗資產(chǎn)交易和股權(quán)交易價格低于賬面值。

組織再造：告別“諸侯模式”

今年9月，萬科進行了組織架構(gòu)的重大調(diào)整，撤銷了原有的開發(fā)經(jīng)營本部及五大區(qū)域公司。取而代之的是集團總部直接管理的16個地區(qū)公司，打破了沿用近20年的“集團-區(qū)域-城市”三級架構(gòu)。

分析人士指出，過去區(qū)域公司“各自為戰(zhàn)”造成的資源浪費、決策失誤和內(nèi)耗，在當(dāng)下已成為企業(yè)不能承受之重。集權(quán)管控的核心目的之一就是“極限降本”，打破“諸侯割據(jù)”、杜絕內(nèi)部損耗，實現(xiàn)資源全國一盤棋。

但萬科的銷售端仍不容樂觀，2025年上半年萬科銷售金額691億元，同比下降45.7%。自身造血功能變得較差，通過集權(quán)控本，最大化集中資源，以應(yīng)對債務(wù)壓力，成為當(dāng)下首選。

盡管面臨財務(wù)與經(jīng)營壓力，萬科在產(chǎn)品創(chuàng)新方面的探索仍在繼續(xù)。以上?！袄硐胫亍睘榇淼摹拔磥沓鞘欣硐雴卧表椖?，試圖為行業(yè)提供轉(zhuǎn)型樣本。這一項目集住宅、市集、商店、辦公、運動館、幼兒園、養(yǎng)老和政務(wù)服務(wù)于一體，構(gòu)建了步行10-15分鐘生活圈?！袄硐胫亍弊?023年6月面向市場銷售以來，曾位列上海2023年度新建商品房銷售榜的第一位，顯示出市場對創(chuàng)新產(chǎn)品的認可。

萬科的產(chǎn)品創(chuàng)新與“十五五”規(guī)劃建議中“推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”的要求不謀而合。沿著這些方向，萬科未來將聚焦綜合住區(qū)開發(fā)、物業(yè)服務(wù)和租賃公寓三大優(yōu)勢主業(yè)。

房地產(chǎn)行業(yè)告別高杠桿、高周轉(zhuǎn)的狂飆突進時代，頭部企業(yè)如萬科，不得不通過財務(wù)重組與組織變革來應(yīng)對時代變革。能否將產(chǎn)品創(chuàng)新能力轉(zhuǎn)化為持續(xù)盈利模式，決定著萬科能否在政策東風(fēng)中迎來柳暗花明。（中國經(jīng)濟網(wǎng)記者 黃春棉）